Analytická platforma pro české nemovitosti
Všechno k Vaší parcele
teď a hned
Zadáte parcelu.
AI agent projde 22 státních a otevřených datových zdrojů
a sestaví report, který by vám jinak zabral dny.
12 modulů — např. katastr, 3D terén, územní plán, sítě, geologie, doprava, odhad ceny, klima.
Automaticky, za 2 minuty.
Náš software:
Agent Scout
Automatický sběr geodat a regulativů z českých státních a otevřených datových zdrojů. 12 datových pilířů pokrývá vše od katastru přes územní plán a geologii až po dopravní dostupnost a klima.
01
Katastr Master RÚIAN + ČÚZK
Automaticky stáhne kompletní katastrální data, geometrii pozemků i identifikaci sousedů a převede je do připraveného CAD výkresu a textového reportu.
DXF, A4 PDF, DOCXSkript pro automatizované stažení a analýzu geodat vybraných parcel a jejich okolí.
Co skript provádí
- Dávkové zpracování — stahuje data pro jednu i více cílových parcel současně
- Prostorová analýza (Buffer) — vymezí okolí parcely v zadaných metrech a identifikuje všechny dotčené sousední pozemky
- Detailní atributy — získává geometrii, výměru, druh pozemku, způsob využití a evidované způsoby ochrany
- Infrastruktura — stahuje a ořezává okolní budovy, komunikace a vodní toky podle zadaného okruhu
Výstupy
- DXF (CAD výkres) — 2D výkres rozdělený do vrstev (hladin): cílové parcely, katastrální hranice, budovy, osy komunikací a vodotečí
- A4 PDF — tisková verze katastrální situace s legendou, měřítkem a profesionálním rámečkem
- DOCX (Report) — souhrnný dokument s parametry parcel a seznamem přímých sousedů (identifikace účastníků)
Naše zdroje dat
- ČÚZK — Český úřad zeměměřický a katastrální, hlavní autorita a poskytovatel oficiálního API
- KN — Katastr nemovitostí, zdroj právních a popisných informací o parcelách (čísla, výměry, ochrany)
- RÚIAN — Registr územní identifikace, adres a nemovitostí, zdroj geometrie parcel, půdorysů a účelu budov
- ZABAGED — Základní báze geografických dat ČR (POLOHOPIS), zdroj dopravních os a vodních toků
02
Ortofoto Dispečer ČÚZK
Geograficky zacílí a stáhne z nejlepšího dostupného zdroje přesně oříznutou, georeferencovanou leteckou mapu pro okamžité podložení do projektu.
TIF, JPG, A4 PDFInteligentní nástroj pro automatické stahování a ořez ortofotomap (leteckých snímků). Funguje jako dispečer, který na základě polohy vybere nejkvalitnější dostupný zdroj dat.
Co skript provádí
- Geografická detekce (Smart Routing) — automaticky analyzuje kód KÚ a zjistí, do jakého kraje parcela spadá
- Výběr specializovaného modulu — podle kraje spustí optimalizovaný handler (např. vysoce detailní PrahaOrtofotoHandler pro Prahu, nebo obecný CuzkOrtofotoHandler pro zbytek ČR)
- Přesný ořez (Buffer) — vypočítá bounding box pro zadané parcely a stáhne mapu pouze s požadovaným přesahem
- Dávkové zpracování — umožňuje zadat jednu i více parcel najednou
Výstupy
- TIF (Georeferencovaný obraz) — ortofotomapa obsahující prostorové souřadnice, připravená k okamžitému podložení do CAD nebo GIS bez manuálního zarovnávání
- JPG (Náhled) — komprimovaný náhled ortofotomapy pro rychlé zobrazení v prohlížeči a vložení do reportu
- A4 PDF — tisková verze ortofotomapy s vyznačenými hranicemi parcel, měřítkem a rámečkem
Naše zdroje dat
- RÚIAN — dynamická detekce lokace (KÚ → obec → okres → kraj)
- VÚSC — kód kraje pro výběr správného stahovacího profilu
- ČÚZK — hlavní poskytovatel celostátních dat a záložní varianta (fallback)
- Lokální geoportály — přesnější lokální WMS/WCS služby pro specifické regiony (např. pražský geoportál IPR)
03
3D Terén a Výškopis DMR 5G
Vytvoří přesný 3D CAD model terénu s vrstevnicemi, vypočítá sklon, expozici světových stran, a vygeneruje barevnou výškovou mapu z dat laserového skenování.
DXF 3D, A4 PDF (4×), DOCXNástroj pro automatické generování 3D výškopisu, vrstevnic a 3D modelů budov z digitálního modelu reliéfu pro zadané parcely a jejich okolí.
Co skript provádí
- Analýza terénu — vytvoří výškový ořez (bounding box s bufferem) pro zadanou oblast
- Generování 3D sítě a vrstevnic — získává podrobná výšková data a automaticky generuje vrstevnice ve volitelném intervalu (standardně 0,5 m)
- 3D modelování budov (Extruze) — extrahuje půdorysy budov a přiřazuje jim 3D výšku z digitálního modelu povrchu (DMP), nebo jako zálohu z dat o počtu podlaží v RÚIAN
- Projekce parcel do 3D — „drapuje" 2D hranice parcel (cílových i sousedních) přímo na vygenerovaný 3D terén
- Terénní analýza — vypočítá průměrný sklon v procentech, expozici (S/J/V/Z) a klasifikaci terénu (T1–T4); generuje barevnou hillshade heatmapu
- Výškový profil — extrahuje řez terénem po diagonále parcely se segmenty stoupání a klesání
Výstupy
- DXF 3D (CAD model) — kompletní 3D model s hladinami: VRSTEVNICE_3D, VYBRANA_PARCELA_3D, SITUACE_3D, BUDOVY_3D (objemové meshe s popisky výšek)
- A4 PDF (4×) — čtyři tiskové výstupy: výšková heatmapa, sklonitostní mapa, analýza viditelnosti a výškový profil terénu, každý s legendou a měřítkem
- DOCX (Report) — terénní report se shrnutím: průměrný sklon, expozice, klasifikace terénu (T1–T4) a klíčové výškové parametry
Naše zdroje dat
- DMR 5G — Digitální model reliéfu 5. generace, oficiální výškový model ČÚZK pořízený laserovým skenováním (LIDAR), „holá zem" bez budov a vegetace
- DMP 1G — Digitální model povrchu 1. generace, zachycuje veškeré objekty na terénu (budovy, lesy) pro derivaci skutečné výšky staveb
- RÚIAN — geometrie pozemků a budov, atributy (počet podlaží jako záloha pro výpočet výšky)
- ČÚZK ImageServer — DMR/DMP rastrová data + GPServer Profile (výškový profil) a Visibility (analýza viditelnosti)
- ČÚZK Ortofoto — WMS podklad pro vizualizační PDF výstupy
04
Limity a ochrana území AOPK + VÚV + NPÚ + SEKM + ČGS + LPIS + ÚHUL
Identifikuje, změří a zakreslí chráněná území, záplavy, památky, archeologická území, kontaminovaná místa, geohazardy, zemědělskou půdu a ochranné pásmo lesa v okolí parcely.
DXF, A4 PDF, DOCXAutomatizovaný analytický nástroj pro stahování a vyhodnocení environmentálních i kulturních limitů využití území. Kombinuje 10 státních registrů od ochrany přírody a záplav přes památkovou péči, archeologii a kontaminovaná místa až po geohazardy a ochranné pásmo lesa.
Co skript provádí
- Prostorová analýza limitů — vygeneruje zájmové území (buffer od parcely) a stáhne všechny relevantní vrstvy
- Výpočet vzdáleností — exaktně měří vzdálenost každého nalezeného limitu od hranice cílové parcely
- Kulturní památky s číslováním — kulturní památky v okolí automaticky očísluje a propojí s rejstříkem ÚSKP
- ÚAN (SAS) — detekuje území s archeologickými nálezy (kategorie I–IV) s upozorněním na ohlašovací povinnost Archeologickému ústavu AV ČR dle § 22 zákona č. 20/1987 Sb.
- Kontaminovaná místa (SEKM) — přes veřejný WFS CENIA najde evidované lokality starých ekologických zátěží i NIKM2 indicie s prioritou P1.1–P4
- Geohazardy (ČGS Geofond) — sesuvy, svahové nestability, stará důlní díla a poddolovaná území
- Zemědělská půda (LPIS) — díly půdních bloků z veřejného registru MZe přes CENIA GeoServer
- Les a ochranné pásmo 50 m — z RÚIAN (druh pozemku „lesní") a Shapely výpočtem vyznačí ochranné pásmo dle § 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb.
- Geometrické ořezy — automaticky ořízne rozsáhlé polygony a linie přesně na zkoumaný bounding box
- Automatická legenda — do CAD výkresu dynamicky generuje legendu pouze z vrstev, které se v území reálně nacházejí
Výstupy
- DXF (CAD výkres) — 2D situace s barevně rozlišenými hladinami pro zjištěné limity (chráněná území, záplavové zóny, památné stromy, biokoridory, kontaminovaná místa, lesy a OP 50 m) s textovou legendou
- A4 PDF — tisková verze limitní mapy s barevnou legendou a vzdálenostmi od parcely
- DOCX (Report) — přehledný dokument všech nalezených limitů s typem, vzdáleností od parcely a posouzením dopadu na záměr
Naše zdroje dat
- AOPK ČR — Agentura ochrany přírody a krajiny, MZCHÚ / VZCHÚ (CHKO, NP, rezervace včetně OP), Natura 2000 (PO, EVL), ÚSES a památné stromy přes veřejné ArcGIS REST služby (gis.nature.cz)
- VÚV TGM — Výzkumný ústav vodohospodářský T. G. Masaryka, DIBAVOD: záplavová území Q100, Q5 a aktivní zóna (ags.vuv.cz)
- NPÚ — Národní památkový ústav, kulturní památky (NKP, KP), památkové rezervace (MPR/MPZ), krajinné zóny (KPZ) a ochranná pásma (geoportal.npu.cz)
- SAS / ÚAN — Státní archeologický seznam NPÚ, kategorizace území s archeologickými nálezy (ÚAN I–IV) dle zákona č. 20/1987 Sb.
- SEKM — Systém evidence kontaminovaných míst (CENIA/MŽP), veřejný GeoServer WFS s lokalitami starých ekologických zátěží a indiciemi NIKM2 (sekm.cz)
- ČGS Geofond — Česká geologická služba, Registr svahových nestabilit a Registr starých důlních děl + poddolovaných území (mapy.geology.cz)
- LPIS — Veřejný registr půdy MZe, díly půdních bloků přes CENIA GeoServer WFS (gis.cenia.cz)
- RÚIAN lesní pozemky + zákon č. 289/1995 Sb. — lesní pozemky podle druhu pozemku v katastru, výpočet ochranného pásma 50 m od kraje lesa dle § 14 odst. 2
- RÚIAN — přesná výchozí geometrie analyzovaných parcel a katastrální podklad přes služby ČÚZK
05
Digitální technické mapy ZABAGED + DTM
Kombinuje páteřní trasy ze ZABAGED s detailními digitálními technickými mapami (DTM) a vygeneruje kompletní přehled technické infrastruktury včetně domovních přípojek.
A4 PDF, DOCXDvoustupňový nástroj spojující celostátní topografická data ZABAGED s novou vrstvou Digitálních technických map (DMVS/ČÚZK). Výsledkem je kompozitní mapa sítí s ortofoto podkladem, legendou a katastrálními hranicemi.
Co skript provádí
- ZABAGED — páteřní trasy — dynamicky prohledá katalog vrstev POLOHOPIS a stáhne dálkové vedení (elektro, plyn, vodovod, kanalizace, teplovod)
- DTM TI — technická infrastruktura — z WMS služby DMVS stáhne detailní vrstvy lokálních sítí (elektřina, telekomunikace, plyn, voda, kanalizace, teplo)
- DTM Přípojky — domovní přípojky — samostatná WMS vrstva zobrazující napojení jednotlivých objektů na veřejné sítě
- Kompozitní rendering — vrství ortofoto → katastrální hranice → DTM sítě → legendu do jednoho přehledného PNG
- GetFeatureInfo — identifikuje konkrétní infrastrukturu přímo pod centroidem parcely
Výstupy
- A4 PDF (Kompozitní mapy) — tiskové výstupy: DTM technická infrastruktura, DTM přípojky a ortofoto s překryvem sítí, katastrálními hranicemi a profesionální legendou
- DOCX (Report) — přehled nalezených sítí s barevným kódováním podle typu (voda, plyn, elektro, telco) a upozorněním na rozsah pokrytí dat
Naše zdroje dat
- ZABAGED — Základní báze geografických dat ČR, služba POLOHOPIS pro nadzemní i podzemní dálkové trasy
- DTM DMVS — Digitální technická mapa veřejné správy, nová celostátní WMS služba ČÚZK s detailními vrstvami lokálních sítí a přípojek
- ČÚZK Ortofoto — WMS podkladová ortofotomapa pro kompozitní vizualizaci
- RÚIAN — WMS vrstva katastrálních hranic a přesná geometrie parcel
06
Územní plán GIS Dispečer
Inteligentně se připojí ke správnému krajskému geoportálu a stáhne oficiální mapová data s kódy funkčního využití ploch pro dané území.
DXF, A4 PDF, DOCXZásadně vylepšený inteligentní nástroj pro stahování a analýzu územních plánů. Řeší největší bolest českého urbanismu: extrémní roztříštěnost dat. Pokud pro obec neexistují standardizovaná GIS data, skript se nevzdává a autonomně dohledá, stáhne a analyzuje původní PDF dokumenty přímo z webu obce.
Co skript provádí
- Geografický dispečink (Smart Routing) — detekuje kraj (VÚSC) a zkusí vytěžit přesná vektorová data z krajských geoportálů (ArcGIS/WFS)
- Víceúrovňový Fallback Engine — pokud vektorová data neexistují (časté např. v Olomouckém či Pardubickém kraji), automaticky spouští kaskádu: dotaz na NGÚP na metadata a přímé odkazy → webový vyhledávač → scraper webu obce → stažení PDF dokumentů
- ZoneResolver (Identifikace z textu) — z PDF dokumentů extrahuje, do jaké konkrétní funkční plochy (zóny) parcela spadá
- Automatické ořezy výkresů (Smart Cropping) — prohledá stažená data (fuzzy matching pro nalezení „Hlavního výkresu") a pomocí georeferencování z něj automaticky vystřihne přesný obrázek okolí parcely
Výstupy
- DXF (CAD výkres) — vektorová mapa funkčních ploch s barevným rozlišením zón a legendou (z krajských geoportálů)
- A4 PDF — tisková verze územního plánu s výřezem okolí parcely, legendou a identifikovanou funkční plochou; při fallbacku výřez hlavního výkresu centrovaný na parcelu
- DOCX (Report) — shrnutí zjištěné funkční plochy, kódu zóny, zdroje dat a seznamu stažených dokumentů ÚP
Naše zdroje dat
- Krajské geoportály a IPR — primární a nejkvalitnější zdroj strukturovaných dat (ArcGIS REST služby)
- NGÚP — Národní geoportál územního plánování, nový státní registr jako záložní databáze pro metadata a odkazy na dokumentaci menších obcí
- Weby obcí (Web Scraping) — zcela krajní, ale vysoce efektivní možnost: skript se chová jako člověk, najde web obce a postahuje PDF soubory
- OpenRouter LLM — analýza hlavního výkresu a identifikace funkční plochy z PDF dokumentů územního plánu
- RÚIAN — služba ČÚZK pro 100% spolehlivé spárování kódu parcely s nadřazenou obcí a krajem
07
Geologie, Radon a BPEJ ČGS + VÚMOP + ČHMÚ
Geologický pasport s radonovým indexem, inženýrskogeologickým rajonem, hydrogeologickými rajóny, archivními vrty (GDO), pozorovací sítí podzemních vod, klasifikací BPEJ a vsakovací schopností půdy.
DXF, A4 PDF, DOCXAutomatizovaný nástroj pro zjištění geologických a hydrogeologických poměrů, radonového rizika, archivních vrtů v okolí a detailní klasifikace zemědělské půdy pro zadané parcely.
Co skript provádí
- Prostorová lokalizace — získá přesnou geometrii a vypočítá těžiště parcely jako výchozí bod pro geologické dotazy
- Analýza geohazardů — identifikuje inženýrsko-geologický rajon (převažující horniny a typ podloží) a stanoví radonový index pozemku (nízký, střední, vysoký)
- Hydrogeologický rajon — z ČGS map typ zvodně (průlinová / puklinová / krasová), propustnost a orientační informace o hladině podzemní vody
- Archivní vrty (ČGS GDO) — najde vrty v okolí parcely z databáze Vrtné prozkoumanosti s hloubkou, stratigrafií, vydatností a hladinou podzemní vody
- Pozorovací síť podzemních vod (ČHMÚ PZV) — nejbližší oficiální stanice mělkých/hlubokých vrtů a pramenů s aktuálním stavem hladiny z Open Data ČHMÚ
- Extrakce a dekódování BPEJ — stáhne kódy BPEJ z katastru a automaticky rozklíčuje jejich pětimístnou strukturu: klimatický region, hlavní půdní jednotku, sklonitost, skeletovitost, třídu ochrany a cenu
- Posouzení vsakovací schopnosti — z HPJ kódu a skeletovitosti vypočítá koeficient infiltrace (Kf) a vyhodnotí vhodnost pozemku pro vsakování dešťových vod (vhodné / s retencí / nevhodné)
Výstupy
- DXF (CAD výkres) — 2D výkres s přesným obrysem analyzované parcely a vyznačením geologických rajonů
- A4 PDF — tisková verze geologické mapy s legendou rajonů a radonového indexu
- DOCX (Geologický pasport) — přehledný report s úrovní radonu, složením podloží, hydrogeologií, nejbližšími archivními vrty, kompletním rozpadem BPEJ a posouzením vsakovací schopnosti
Naše zdroje dat
- ČGS — Česká geologická služba — geohazardy (radon, inženýrská geologie), hydrogeologické rajóny a databáze Vrtné prozkoumanosti GDO (mapy.geology.cz)
- ČHMÚ — pozorovací síť podzemních vod — aktuální stavy hladin v mělkých a hlubokých vrtech, vydatnosti pramenů z Open Data ČHMÚ (opendata.chmi.cz)
- ČÚZK KN — BPEJ — Bonitovaná půdně ekologická jednotka (pětimístný kód produkční schopnosti zemědělské půdy) tažená z katastru nemovitostí přes ČÚZK API; lokální dekódování klimatického regionu, HPJ, sklonitosti, skeletovitosti a třídy ochrany
- RÚIAN — zdroj prostorové geometrie pozemků přes služby ČÚZK
08
Správci sítí Smart VTI
Na základě exaktní polohy vygeneruje přesný adresář místních distributorů inženýrských sítí včetně odkazů do jejich vyjadřovacích portálů.
A4 PDF, DOCXAutomatizovaný nástroj pro přesnou identifikaci správců technické infrastruktury (VTI) v dané lokalitě. Zásadně zrychluje administrativu spojenou s podáváním žádostí o vyjádření k existenci sítí.
Co skript provádí
- Územní detekce — zjistí přesnou obec a kraj analyzované parcely pomocí registru RÚIAN
- Chytré přiřazení distributorů — na základě kraje automaticky vybere správné regionální distributory elektřiny (ČEZ / EG.D / PRE) a plynu (GasNet / EG.D / Pražská plynárenská)
- Dynamické hledání vodohospodářů — přes prostorový dotaz do krajských databází PRVK určí lokálního provozovatele vodovodu a kanalizace; pokud API neodpoví, použije záložní seznam
- Telekomunikace a teplo — plošně doplňuje celostátní operátory (CETIN, O2, T-Mobile, Vodafone) a pro velká města správce centrálního tepla
Výstupy
- A4 PDF — tiskový adresář správců sítí s přehlednou tabulkou: typ sítě, název správce, odkaz na vyjadřovací portál a ID datové schránky
- DOCX (Adresář VTI) — editovatelný dokument se seznamem distributorů, kontakty na krajský úřad a přímými odkazy pro podání žádostí
Naše zdroje dat
- VTI — Veřejná technická infrastruktura, souhrnný legislativní termín pro inženýrské sítě
- PRVK — Plán rozvoje vodovodů a kanalizací, krajské GIS portály pro identifikaci provozovatele vodovodu a kanalizace
- VÚSC — kód kraje jako hlavní klíč pro rozřazení energetických monopolů
- CZT — Centrální zásobování teplem, teplárenské sítě pro velká města
09
Socioekonomika a Demografie ČSÚ
Vytěží státní statistiky a cenové mapy, aby poskytl ucelený přehled o populaci, referenčních cenách nemovitostí a vybavenosti domovního fondu.
A4 PDF, DOCXAutomatizovaný nástroj pro těžbu socioekonomických, demografických a realitních dat z veřejných API Českého statistického úřadu a z registru MF ČR. Poskytuje ucelený přehled o území pro posouzení kvality a hodnoty lokality.
Co skript provádí
- Geografický překlad — skrze RÚIAN přijme kód KÚ a zjistí nadřazenou obec, okres (LAU1) i kraj (NUTS3/VÚSC)
- Detekce cenových map — porovnává název obce se seznamem MF ČR a zjišťuje, zda má obec platnou Cenovou mapu stavebních pozemků (CMSP); pokud ano, generuje odkaz na její portál
- Demografická analýza — stahuje aktuální počty obyvatel a jejich průměrný věk
- Cenové indexy — referenční realizované ceny bytů za m² v daném okrese a celostátní meziroční index růstu cen stavebních prací
- Analýza domovního fondu a sítí — z dat SLDB na úrovni kraje zjišťuje počty domů a procentuální penetraci inženýrských sítí (vodovod, plyn, kanalizace)
Výstupy
- A4 PDF — tiskový socioekonomický profil lokality: populace, referenční ceny, domovní fond a penetrace inženýrských sítí
- DOCX (Socioekonomický profil) — editovatelný report s cenovými mapami, demografickými údaji a úrovní technické infrastruktury v regionu
Naše zdroje dat
- ČSÚ (DataStat) — hlavní státní statistická databáze, kombinace historických sad (obyvatelstvo, ceny) a moderních sad (SLDB 2021)
- SLDB 2021 — Sčítání lidu, domů a bytů, zdroj informací o domovním fondu a napojení na inženýrské sítě
- ČSÚ RES — Registr ekonomických subjektů (open data), zdroj o podnikatelské aktivitě v okolí parcely
- OSM Overpass — POI v okolí parcely (občanská vybavenost: školy, obchody, zdravotnictví, doprava)
- CMSP — Cenová mapa stavebních pozemků, oficiální dokument obce určující administrativní cenu parcel; existence dle MF ČR
- RÚIAN — překlad KÚ → obec → okres (LAU1) → kraj (NUTS3) přes služby ČÚZK
10
Odhady cen a tržní benchmarky Hypox + ČÚZK + RTS DATA
Porovná úřední cenovou mapu s reálnými tržními daty z Hypox, přidá stavební cenové ukazatele 2026 dle JKSO (Kč/m³ obestavěného prostoru) a vypočítá odhad hodnoty parcely i investičních nákladů záměru.
A4 PDF, DOCXPokročilý analytický nástroj kombinující státní registry, komerční realitní API a oficiální cenové ukazatele ve stavebnictví. Vedle úřední a tržní hodnoty parcely přidává investiční propočet záměru v Kč na m³ obestavěného prostoru dle JKSO.
Co skript provádí
- Těžba technických atributů (RÚIAN) — na souřadnicích najde existující stavbu a vyčte z katastru její parametry (rok dokončení, počet podlaží, typ konstrukce, způsob využití)
- Identifikace typu budovy — přes Hypox zjistí přesný typ budovy (cihla, panel, novostavba, rodinný dům) pro zpřesnění cenového odhadu
- Zjištění úřední ceny — u velkých měst (Praha, Brno, Ostrava) se napojí na jejich mapové servery a přečte platnou cenu z CMSP
- Tržní benchmark (Hypox API) — na základě typu budovy a lokality získá reálné tržní ceny (průměr za m², ceny podle dispozic 1+kk až 4+kk)
- Stavební cenové ukazatele RTS 2026 — podle RÚIAN atributu způsobu využití automaticky vybere relevantní JKSO kategorii (801 občanská výstavba, 803 bydlení, 811 haly, 812 výroba, …) a vrátí cenu Kč/m³ obestavěného prostoru pro investiční propočet
- Inteligentní kalkulace — pro stavební plochy tržní index, pro nestavební penalizační koeficienty; při výpadku API vlastní heuristické modely
Výstupy
- A4 PDF — tiskový cenový report s tabulkou tržních cen podle dispozic, srovnáním úřední vs. tržní hodnoty a sekcí stavebních cenových ukazatelů 2026
- DOCX (Finanční report) — editovatelný dokument s technickými parametry staveb, finanční rozvahou pro jednotlivé parcely, detailním cenovým odhadem a investičním propočtem záměru
Naše zdroje dat
- Hypox API — české realitní rozhraní s aktuálními daty o tržních prodejích a nabídkách v konkrétním perimetru (hypox.cz)
- ČÚZK / RÚIAN — státní prohlížecí služby pro pasportizační údaje o objektech na parcelách
- Městské geoportály (CMSP) — přímé napojení na mapové služby Prahy, Brna a Ostravy pro 100% přesnou úřední cenu stavebních pozemků
- RTS DATA — Cenové ukazatele 2026 — oficiální orientační ceny staveb v Kč/m³ obestavěného prostoru podle JKSO klasifikace, aktualizované ročně (cenovasoustava.cz)
11
Dopravní dostupnost OSM + Mapy.cz
Analyzuje dostupnost veřejné dopravy, dopravní napojení parcely, nejbližší letiště a cestu do centra města s reálnými docházkovými vzdálenostmi.
DXF, A4 PDF, DOCXKomplexní analýza dopravní obslužnosti lokality. Kombinuje data z OpenStreetMap (zastávky, silnice, dálniční nájezdy) s Mapy.cz Routing API pro výpočet reálných docházkových vzdáleností a doby jízdy.
Co skript provádí
- Vyhledání zastávek MHD — automaticky identifikuje zastávky autobusu, tramvaje, metra a vlaku v okolí parcely. Buffer se přizpůsobí poloze: 500 m ve městě, 1000 m na předměstí, 1500 m na venkově
- Reálná docházka — pro každou zastávku vypočítá skutečnou pěší trasu přes Mapy.cz Routing API (čas v minutách a vzdálenost v metrech po reálných cestách, ne vzdušnou čarou)
- Klasifikace a filtr — rozpozná typ dopravního prostředku (bus, tram, metro, vlak) a zobrazí nejbližší zastávky ke každému typu (1 metro, 2 tramvaje, 3 autobusy, 1 vlak)
- Orientační frekvence — na základě typu dopravy a velikosti nejbližšího města odhadne intervaly spojů (např. metro v Praze: 2–3 min špička / 5–10 min mimo)
- Dopravní napojení — identifikuje nejbližší silnice (I.–III. třída, místní komunikace), jejich typ, povrch a vzdálenost. Vyhledá nejbližší dálniční nájezdy v okruhu 10 km
- Letiště — najde 2 nejbližší mezinárodní letiště z databáze 5 českých letišť (PRG, BRQ, OSR, PED, KLV) a vypočítá dobu jízdy autem přes Mapy.cz
- Cesta do centra — vypočítá dobu a vzdálenost jízdy autem do centra nejbližšího krajského města (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň a dalších)
- Hodnocení dostupnosti — automaticky vyhodnotí dopravní dostupnost na škále: Vynikající → Velmi dobrá → Dobrá → Omezená → Nedostatečná
Výstupy
- DXF (CAD výkres) — katastrální podklad s obrysem vybrané parcely, okolními parcelami a zastávkami vyznačenými zaměřovacími kříži podle typu dopravy
- A4 PDF (Mapa) — tisková mapa s katastrálním podkladem, barevně odlišenými zastávkami, popisky docházky a legendou, oříznutá na oblast nejbližších zastávek
- DOCX (Report) — přehledná tabulka zastávek s docházkou a intervaly, dopravní napojení, frekvence spojů, letiště, cesta do centra a celkové hodnocení
Naše zdroje dat
- OpenStreetMap / Overpass API — crowdsourcovaná geografická databáze s polohami zastávek MHD a vlakových stanic po celé ČR
- ZABAGED / ČÚZK — oficiální databáze silniční sítě (I.–III. třída, dálnice, nájezdy) z vrstvy POLOHOPIS
- Mapy.cz Routing API — výpočet reálné pěší trasy (foot_fast) a jízdy autem (car_fast) od Seznam.cz s přesnými českými mapovými daty
- RÚIAN / ČÚZK — geometrie parcel pro lokalizaci centroidu a katastrální podklad výkresu
12
Klima a životní prostředí ČHMÚ + CAMS + SHM + IRZ
Environmentální profil: klimatický normál, kvalita ovzduší, hluková zátěž z hlukových map a průmyslové emise v okolí parcely.
A4 PDF, DOCXModul, který pro libovolnou parcelu v České republice automaticky získá klimatická normálová data přímo ze státního portálu ČHMÚ. Investorovi poskytne stručný klimatický profil lokality relevantní pro návrh stavby — od návrhu tepelné izolace po retenci dešťové vody.
Co skript provádí
- Stažení klimatických gridů — jednorázově do cache stáhne GeoTIFF vrstvy (1×1 km) s průměrnou roční teplotou, úhrnem srážek a dobou slunečního svitu za období 1991–2020
- Bodový dotaz — pomocí GDAL přečte hodnoty přímo na souřadnicích parcely (transformace Křovák → WGS84 přes pyproj)
- Aktuální rok — stáhne denní data za poslední ukončený kalendářní rok z Open-Meteo Historical API (ERA5 reanalýza) a spočítá porovnání s dlouhodobým normálem
- Kvalita ovzduší — přes Open-Meteo Air Quality API získá 8760 hodinových hodnot PM10, PM2.5, NO₂ a O₃ z Copernicus CAMS, spočítá roční průměry a počet hodin překročení limitu
- Hodnocení vs. limity — koncentrace porovná s doporučenými limity WHO 2021 i EU směrnicí 2008/50/EC (označení ✓ pod limitem / ⚠ nad limitem)
- Evropský AQI — automaticky spočítá průměrný roční European Air Quality Index s kategorií (Dobrá / Přijatelná / Střední / Špatná)
- Hluková zátěž (SHM 2022) — přes ArcGIS ImageServer identifikuje kategorii dB z 8 vrstev strategických hlukových map MZČR (silnice, železnice, letiště, aglomerace), ukazatele Ldvn i Ln
- Průmyslové emise (IRZ / E-PRTR) — přes CENIA WFS najde všechny ohlášené průmyslové provozovny v okruhu 2 km s hlavními znečišťujícími látkami a vzdáleností od parcely
- Nejbližší stanice — přes WFS ČHMÚ najde nejbližší oficiální meteorologickou stanici pro odkaz na aktuální měření
Výstupy
- MD (Stručný přehled) — čitelný Markdown s klíčovými klimatickými ukazateli a metadata nejbližší stanice
- A4 PDF — tisková verze ve standardním layoutu JEDNOTKA.PRO
- DOCX — Word dokument pro začlenění do investičních podkladů
- JSON — strukturovaná data pro pozdější použití v Master Reportu a agentem Counsel
Naše zdroje dat
- ČHMÚ Open Data — klimatologické normály 1991–2020 (grid 1×1 km, CC BY 4.0, opendata.chmi.cz)
- Open-Meteo Historical API — denní teplota, srážky a extrémy za poslední rok z ERA5 reanalýzy (open-meteo.com)
- Copernicus CAMS / Open-Meteo Air Quality — hodinové koncentrace PM10, PM2.5, NO₂, O₃ a evropský index kvality ovzduší (EAQI) na bodě parcely (open-meteo.com)
- MZČR SHM 2022 — Strategické hlukové mapy ČR na základě Směrnice 2002/49/ES, ArcGIS ImageServer (geoportal.mzcr.cz)
- CENIA IRZ / E-PRTR — Integrovaný registr znečišťování, CENIA GeoServer WFS, bodová evidence ohlášených průmyslových emisí (irz.cz)
- JRC PVGIS — Joint Research Centre EU, výpočet solárního potenciálu (PV) pro lokalitu parcely (re.jrc.ec.europa.eu)
- CENIA WFS stanice — síť meteorologických stanic ČHMÚ 2024
- RÚIAN — geometrie parcely pro výpočet centroidu jako vstupu pro klimatické a hlukové dotazy
Master Report Finální syntéza
Automaticky posbírá výstupy ze všech předchozích modulů a sjednotí je do jediné profesionálně zformátované a strukturované závěrečné zprávy (PDF + DOCX + MD).
DOCX, A4 PDFZásadně vylepšený finální orchestrátor, který data už jen slepě neskládá za sebe, ale pomocí umělé inteligence je přečte, vyhodnotí a na úvod dokumentu vygeneruje profesionální manažerské shrnutí (Executive Summary) pro investory či architekty.
Co skript provádí
- Komplexní sklizeň dat (12 pilířů) — automaticky posbírá všechny JSON a MD výstupy z předchozích fází: od katastru přes sítě, limity, územní plán, tržní odhady, dopravní dostupnost až po klimatické normály
- AI Expertní posouzení — surová data odešle do LLM (Kimi K2.5) se striktním promptem: „Zhodnoť to jako urbanista, popiš lokalitu, drž se faktů." Model vytvoří úderné úvodní shrnutí a vypíchne klíčové parametry pozemku
- Bezpečný zápis (Failsafe) — nejprve okamžitě uloží surová technická data; při výpadku AI se vygeneruje report bez AI úvodu, uživatel o data nepřijde
- Pokročilé formátování (DOCX Styling) — aplikuje referenční firemní šablony (template.docx) a LUA filtry; výsledný dokument může nést vaše fonty, barvy a správné zalomení stránek
Výstupy
- DOCX (Master Report) — reprezentativní dokument s AI shrnutím na první stránce a detailními technickými tabulkami na dalších, připravený k okamžité fakturaci
- A4 PDF — tisková verze závěrečné zprávy ve formátu vhodném pro klienta, investora nebo architekta
Zdroje dat a technologie
- LLM / OpenRouter — model Moonshot Kimi jako „seniorní analytik", který bleskově zpracuje desítky nesourodých datových bodů
- Pandoc + Lua — pokročilý konverzní engine pro plnohodnotný Word dokument včetně zalomení stránek
- Lokální soubory — nevolá žádná externí API, čistě agreguje a syntetizuje práci předchozích 12 modulů
Agent Counsel
Analyzuje územní plán vaší parcely. Georeferencuje hlavní výkres, identifikuje funkční plochu a pomocí AI extrahuje konkrétní stavební regulativy z textové vyhlášky — hlavní, přípustné, podmíněně přípustné a nepřípustné využití.
01
Analýza hlavního výkresu Georeferencing
Georeferenční analýza hlavního výkresu ÚP — automatický výřez parcely a legendy pro identifikaci funkční plochy.
Inteligentní modul, který vezme PDF hlavní výkres územního plánu a pomocí georeferencingu přes polygon obce (RÚIAN) přesně lokalizuje parcelu na mapě. Výsledkem jsou čitelné výřezy pro rychlou identifikaci funkční plochy.
Co modul provádí
- Kontrola GIS dat — pokud Scout již identifikoval funkční plochu z GIS vrstev krajského geoportálu, převezme výsledek automaticky
- Georeferenční cropy — stáhne polygon obce z RÚIAN, napasuje PDF výkres na souřadnice S-JTSK a vyřízne výřez parcely (s červenou hranicí) a výřez legendy
- Manuální identifikace — uživatel porovná barvu parcely s legendou a zadá kód a název funkční plochy přímo v rozhraní
- Upload výkresu — pokud Scout nenašel hlavní výkres automaticky, uživatel ho může nahrát ručně
Výstupy
- JPG (Crop parcely) — georeferenční výřez hlavního výkresu s vyznačenou parcelou
- JPG (Legenda) — výřez legendy územního plánu ve vysokém rozlišení
Zdroje dat a technologie
- RÚIAN — polygon obce a geometrie parcely pro georeferencing
- PyMuPDF — renderování PDF výkresu do rastrového obrazu
- OpenCV + HSV segmentace — detekce legendy a barevného obsahu mapy
- Shape matching — napasování hranic obce na PDF výkres přes extrémy barevného obsahu
02
Analýza Územního plánu LLM
LLM analýza textové vyhlášky ÚP — extrahuje stavební regulativy pro funkční plochu vaší parcely.
Pokročilý digitální urbanista poháněný umělou inteligencí. Vezme textovou část územního plánu (PDF), rozseká ji na bloky a pomocí LLM extrahuje konkrétní regulativy pro identifikovanou funkční plochu parcely.
Co modul provádí
- Načtení textové části — použije PDF stažené Scoutem nebo nahrané uživatelem (výroková část, úplné znění ÚP)
- Map-Reduce analýza — rozseká rozsáhlou vyhlášku na menší bloky a pomocí LLM extrahuje výhradně pravidla platná pro cílovou funkční plochu
- Strukturovaný report — hlavní využití, přípustné, podmíněně přípustné, nepřípustné využití, prostorové podmínky
- Retry s novým souborem — pokud analýza nenajde regulativy, uživatel může nahrát jinou verzi dokumentu
Výstupy
- DOCX (Report regulativů) — formátovaný dokument se stavebními regulativy: hlavní, přípustné, podmíněně přípustné a nepřípustné využití
- A4 PDF — tisková verze s výřezem parcely a textem regulativů
Zdroje dat a technologie
- LLM (OpenRouter) — extrakce a sumarizace právních textů z vyhlášky ÚP
- Scout pilíř 06 — automatické stažení PDF textové části a hlavního výkresu
- md_to_docx.py — konverze do DOCX podle šablony s konzistentním formátováním
Naše zdroje dat:
RÚIANRegistr územní identifikace, adres a nemovitostí (ČÚZK)
ČÚZKČeský úřad zeměměřický a katastrální — KN, ZABAGED, DMR 5G, DMP 1G, DMVS, Ortofoto
14 krajů + IPRKrajské geoportály a Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (územní plány, ortofoto)
NGÚPNárodní geoportál územního plánování
AOPK ČRAgentura ochrany přírody a krajiny — MZCHÚ, CHKO, NP, Natura 2000, ÚSES, památné stromy
VÚV TGMVýzkumný ústav vodohospodářský T. G. Masaryka — DIBAVOD (záplavová území Q5/Q100)
NPÚNárodní památkový ústav — kulturní památky, MPR/MPZ, SAS / ÚAN (archeologie)
ČGSČeská geologická služba — geohazardy, hydrogeologické rajóny, GDO Vrtná prozkoumanost
SEKMSystém evidence kontaminovaných míst (CENIA / MŽP) — staré ekologické zátěže, NIKM2
LPISVeřejný registr půdy MZe — díly půdních bloků (CENIA GeoServer)
ČHMÚČeský hydrometeorologický ústav — klimatické normály 1991–2020, pozorovací síť podzemních vod, meteorologické stanice
MZČR SHM 2022Strategické hlukové mapy ČR — silnice, železnice, letiště, aglomerace (Ldvn, Ln)
CENIA IRZIntegrovaný registr znečišťování (E-PRTR) — průmyslové emise do ovzduší, vody a půdy
Open-MeteoHistorical Weather API + Copernicus CAMS Air Quality (PM10, PM2.5, NO₂, O₃)
JRC PVGISJoint Research Centre EU — výpočet solárního potenciálu pro lokalitu
ČSÚČeský statistický úřad — DataStat, SLDB 2021, RES (Registr ekonomických subjektů)
CMSP / MF ČRCenové mapy stavebních pozemků velkých měst (Praha, Brno, Ostrava) + seznam MF ČR
RTS DATACenové ukazatele ve stavebnictví 2026 (Kč/m³ obestavěného prostoru dle JKSO)
HypoxTržní databáze cen nemovitostí
OSM OverpassOpenStreetMap — POI a občanská vybavenost v okolí parcely
Mapy.cz APIRouting pro reálnou docházkovou vzdálenost a dobu jízdy
VTI / PRVKDistributoři ČEZ, EG.D, PRE, GasNet, CETIN, O2, T-Mobile, Vodafone + krajské PRVK
OpenRouterLLM analýza textových dokumentů (vyhlášky územních plánů, hlavní výkres)
Nápady, připomínky a hlášení chyb:
Děkujeme za každou zaslanou připomínku, podnět nebo hlášení chyby. JEDNOTKA.PRO se zlepšuje právě díky vašim postřehům — pokud vás něco napadne, zarazí nebo narazíte na zjevně chybný výstup, dejte nám prosím vědět.